TJ-SP RECONHECE A POSSIBILIDADE DE HIPOTECAR IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE

Por Matheus de Quadros Cullmann. | Publicado em 30/09/2024.

A possibilidade de hipoteca de um imóvel alienado fiduciariamente é um tema que desperta diversas questões jurídicas e financeiras, especialmente no Brasil, onde a alienação fiduciária é amplamente utilizada em financiamentos imobiliários. Isso levanta a seguinte questão: seria viável hipotecar um imóvel já alienado fiduciariamente?

Geralmente, o pedido de hipoteca é negado, pois, até que a dívida seja totalmente quitada, o imóvel não pertence plenamente ao devedor, mas ao credor fiduciário. A hipoteca, por sua natureza, exige que o bem seja de propriedade do devedor para ser oferecido como garantia. Portanto, a alienação fiduciária impediria a averbação da hipoteca.

Recentemente, no entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo se baseou no artigo 1.487 do Código Civil, que permite a constituição de hipoteca sobre bens futuros, em conjunto com a Lei nº 13.874/2019, que institui a Declaração de Direitos de Liberdade Econômica, para reconhecer o direito de o credor registrar a hipoteca em imóvel alienado fiduciariamente.

Nesse cenário, a hipoteca só será plenamente efetivada após a quitação da alienação fiduciária existente. Contudo, é importante observar o disposto no artigo 1.420, §1º, do Código Civil: “a propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era dono”.

Essa nova interpretação abre caminho para novas soluções nos processos de execução e cobrança. A possibilidade registrar a hipoteca sobre bens alienados fiduciariamente, ainda que a eficácia plena só se dê após a quitação da dívida, oferece aos credores uma proteção adicional. Esse gravame antecipado sobre bens passíveis de penhora ajuda a prevenir a dilapidação patrimonial do devedor, garantindo maior segurança jurídica e proteção aos direitos dos credores.

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