Por Francieli da Silva Vasconcelos.

O contrato de “Built to Suit“, que significa “construído para servir“, é uma modalidade contratual de locação comercial estratégica no campo do direito imobiliário. Basicamente, o contrato tem por objeto a construção ou adaptação de um imóvel pelo proprietário (que será futuramente o locador) para atender às especificações detalhadas de um único inquilino (locatário), o qual ocupará o espaço por um período definido através da locação.

Esse tipo de contrato traz vantagens tanto para locadores quanto para locatários. Para o locatário, a principal vantagem é a personalização do imóvel, desenvolvido para atender exatamente às suas necessidades operacionais, funcionais e estéticas. Isso garante que o locatário – geralmente empresas, dado que se trata de uma locação comercial – possa operar de forma mais eficiente e eficaz, minimizando a necessidade de investimentos futuros em adaptações ou reformas. Além disso, essa forma de contratação permite que as empresas se concentrem em seu negócio principal, evitando o investimento significativo em bens imobilizados desnecessários.

Do ponto de vista do locador, embora o contrato exija um investimento inicial considerável na construção ou adaptação do imóvel, ele também oferece benefícios. Esses contratos são geralmente assinados por longos períodos (usualmente de 10 a 20 anos), proporcionando uma fonte de renda estável e de longo prazo. Além disso, a natureza personalizada do projeto tende a criar uma relação mais sólida e duradoura com o locatário, reduzindo o risco de vacância do imóvel no futuro.

O contrato de Built to Suit está disciplinado na Lei do Inquilinato, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 12.744/12. Essa legislação estabelece parâmetros e segurança jurídica tanto para locadores quanto para locatários. Entre os aspectos regulados pela lei, destaca-se a necessidade de um prazo determinado da locação, a possibilidade de livre negociação entre as partes sobre as despesas de construção, a permissão para a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis e aplicação de multas mais rigorosas em caso de denúncia antecipada do contrato, desde que não ultrapasse a soma dos valores dos aluguéis a receber até o final da locação.

Esse modelo de contrato é especialmente utilizado em setores como logística, comércio, varejo, franquias, instituições de ensino e saúde. Esse tipo de contratação oferece a oportunidade de desenvolver infraestruturas customizadas que atendam plenamente às necessidades operacionais dessas empresas e instituições.

No entanto, estes contratos exigem uma análise cuidadosa e uma negociação detalhada das cláusulas contratuais. A complexidade e a natureza de longo prazo desse tipo de negócio demandam que todas as condições sejam claramente estipuladas, desde a concepção do projeto até a entrega do imóvel e as obrigações de manutenção, para evitar questionamentos e desentendimentos futuros. Além disso, sempre há necessidade de considerar os impactos fiscais do negócio, incluindo questões relacionadas a impostos sobre a propriedade e a renda.

Em resumo, o contrato de Built to Suit é uma solução eficaz e estratégica no direito imobiliário, oferecendo uma negociação personalizada que beneficia locadores e locatários. No entanto, o sucesso desse tipo de contrato depende da habilidade das partes em negociar um contrato que reflita claramente suas necessidades, expectativas e responsabilidades, além de uma compreensão abrangente dos aspectos legais que regem essa modalidade contratual.

Diante da complexidade deste tipo de contrato, é fundamental contar com a experiência e o suporte de profissionais especializados, como a Cassuli Advogados, que oferece assessoria jurídica completa, desde a concepção até a formalização do contrato, garantindo a proteção efetiva dos seus interesses.

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