USUCAPIÃO E A POSSIBILIDADE DE USUCAPIR IMÓVEL COM AVERBAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE, ÔNUS REAL OU GRAVAME NA MATRÍCULA

Por Rafaela Bueno.

A usucapião é um instituto legal que permite a aquisição originária de propriedade de um imóvel – aquela desvinculada de qualquer relação com o titular anterior, não existindo relação jurídica de transmissão do bem – mediante a posse contínua e incontestada por um determinado período de tempo, desde que sejam cumpridos certos requisitos legais. É importante ressaltar que a usucapião não pode ser aplicada para adquirir propriedade sobre bens públicos.

Disposto a partir do artigo 1.238 do Código Civil, sua constituição implica em rompimento de qualquer vínculo daquele bem em relação ao antigo proprietário ou a eventuais ônus que sobre ele recaíam, inclusive penhoras, já que quando da aquisição da usucapião será aberta uma nova matrícula registral para o imóvel.

Os requisitos necessários para a configuração da usucapião encontram-se estabelecidos no Código Civil, devendo o possuidor cumprir as seguintes condições:

– Animus domini: Essa posse deve ser exercida “como se dono fosse”, ou seja, com a intenção de ser proprietário do bem;

– Inexistência de oposição à posse: A posse deve ser exercida de forma tranquila, sem oposição ou contestação por parte de terceiros;

– Posse ininterrupta por um período de tempo: O período de posse necessário para a configuração da usucapião depende da modalidade aplicável, que pode ser de 15, 10 ou 5 anos, a depender do caso.

No entanto, ao optar pela modalidade específica de usucapião, outros requisitos também devem ser cumpridos pelo interessado. A usucapião pode ser requerida de forma judicial, extrajudicial e administrativa, em qualquer procedimento surge uma nova matrícula, quando a ação de usucapião é deferida ou o processo administrativo é aprovado o usucapindo passa a ser o novo proprietário do imóvel.

Assim, é possível usucapir um imóvel que contenha averbado em sua matrícula uma indisponibilidade (bloqueio por determinação judicial), uma vez que a usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade, ou seja, que independe da conduta transmissiva do proprietário anterior, portanto, mesmo que conste na matrícula bloqueios ou gravames, é possível produzir seus efeitos perante terceiros.

Nesse sentido, o Conselho Nacional de Justiça já se pronunciou através do Provimento nº 65/2017, art. 14, que mesmo com a existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não haverá impedimento para o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Inclusive, recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo, na Apelação Cível nº 0011008-97.2010.8.26.0462, da 4ª Câmara de Direito Privado, acompanhando o entendimento do STJ, decidiu que a averbação de decreto judicial de indisponibilidade não veda a aquisição por usucapião extraordinária, pois esta constitui uma forma originária de aquisição de propriedade.

Diante das diversas modalidades da usucapião, das peculiaridades de cada tipo, da complexidade e a profundidade de cada situação, incluindo os desafios apresentados por restrições nos imóveis, a Cassuli Advocacia e Consultoria conta com profissionais especialistas em direito imobiliário, garantindo uma assessoria robusta e adaptada às necessidades específicas de cada situação.

Em caso de dúvidas ou para maiores esclarecimentos sobre o processo de usucapião e como ele pode ser aplicado ao seu caso específico, entre em contato conosco que estamos à disposição para ajudá-lo a entender melhor seus direitos e opções legais.