RELAÇÕES LOCATÍCIAS NA PRÁTICA: VALIDADE JURÍDICA DO CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO

Por Luciana Rubini Tambosi.

As locações dos imóveis urbanos e procedimentos a elas inerentes, no Brasil, é normatizada pela Lei n.º 8.245/91, também conhecida como “Lei de Locações” ou “Lei do Inquilinato”.

A lei abrange tanto as locações para fins comerciais quanto residenciais e, embora específica para regulamentar a matéria, ainda causa muitos questionamentos e, por vezes, inseguranças na sistemática das relações locatícias. Ademais, há diversos aspectos de ordem prática que podem se desdobrar em contratempos, ocasionando aborrecimentos indesejáveis e até mesmo prejuízos financeiros para as partes envolvidas.

Uma dessas questões práticas que ainda causa dúvida é sobre a validade do contrato verbal de locação. Isto é, aquela locação em que o inquilino (locatário) passa a residir no imóvel, paga os alugueis e demais encargos da locação, porém sem a formalização de um contrato por escrito, com todos os termos expressos e documentados.

E então, o contrato de locação verbal possui validade jurídica? A resposta é afirmativa. A Lei de Locações reconhece a possibilidade e tal modelo ainda é uma prática bastante utilizada. Desta feita, tanto o locador quanto o locatário podem amplamente exercer os direitos inerentes à locação, mesmo esta sendo verbal.

Contudo, é necessário consolidar elementos que comprovem de forma notória a existência do vínculo locatício e o valor dos alugueis, a fim de que a relação não seja prejudicada por conta da fragilidade da ausência de documento formal.

Diante disso, é recomendável que os pagamento sejam realizados por meio de transação bancária, a fim de que o respectivo comprovante de pagamento seja concebido como prova da relação locatícia, assim como regularizar a titularidade perante concessionárias de serviços, à exemplo das empresas de fornecimento de energia elétrica e água, de forma que haja comprovantes de residência em nome do locatário, além do arquivamento de trocas de mensagens por aplicativos, e-mails e até mesmo testemunhas que possam reafirmar a relação locatícia existente.

Munido de tais registro, o exercício dos direitos previstos na Lei do Inquilinato torna-se mais factível, tal como a Ação de Despejo.

A locação verbal, no entanto, denota fragilidades e até mesmo limitações, já que não permite (ou torna mais difícil a prova) as particularidades e especificidades de uma relação contratual.

Para além disso, quando diante de contratos de locação urbana para fins não residenciais, por exemplo, há também o óbice quanto ao exercício da pretensão renovatória.

A Ação Renovatória, por sua vez, tem como objetivo assegurar que o locatário (explorador de atividade para fins comerciais), possa renovar contrato por igual prazo, mesmo sem a concordância do locador, desde que observados determinados requisitos legais.  No caso do contrato verbal, o exercício desse direito fica comprometido, na medida em que a lei exige contrato escrito e a jurisprudência reafirma entendimento também nesse sentido.

Outra situação largamente comum é sobre a indefinição de prazos. Nos contratos expressos, documentados, o prazo de vigência pode ser livremente escolhido pelos contratantes, não conferindo margem para dúvidas, ao passo em que, nos contratos verbais, o entendimento é de que o prazo vige por tempo indeterminado. Tal situação pode resultar em dificuldades procedimentais, refletidas no retardamento na retomada do imóvel e na rescisão do contrato, caso o inquilino ofereça resistência em sair do imóvel, diante da situação de imprecisão da vigência.

Aliado à tais questões conflituosas, há demais obrigações que, por previsão legal, recaem sobre o locador, a exemplo de taxas condominiais, impostos e prêmios de seguro, porém podem ser diversamente pactuadas entre as partes. Entretanto, nos contratos verbais, uma vez que não há termo escrito com previsão específica em sentido contrário, permanece a letra da lei, na impossibilidade de comprovar de forma diversa.

Ponderadas as nuances, apesar de não haver impeditivos legais para a validade do contrato de locação verbal, não se deve desprezar a elevada probabilidade de riscos e infortúnios inerentes à relação locatícia que podem acometer as partes.

O contrato por escrito, confere maior segurança, transparência e assertividade no resguardo dos direitos, inclusive para delinear todos os contornos da manutenção e da extinção da relação locatícia, as obrigações e responsabilidades das partes, afastando a precariedade e a insegurança de uma pactuação verbal.

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