COMPRADORES DE IMÓVEIS HERDAM OBRIGAÇÃO DE DEMOLIR CONSTRUÇÕES EM APP

Por Luciana Rubini Tambosi.

A obrigação de reparar os danos ambientais, decorrentes de construções irregulares, fica vinculado ao imóvel. Assim, quem adquire um bem imóvel, também assume a obrigação por ele gerada. No Direito, se utiliza a expressão “propter rem” para denominar essa responsabilidade.

E se o autor da degradação ambiental não for o atual proprietário do bem? A regra é a mesma e os Tribunais têm decidido há algum tempo que a responsabilidade é dos novos adquirentes, ainda que não tenham sido eles os causadores originais do dano.

Mais do que isso, a obrigação de cumprimento da ordem judicial permanece ainda que o adquirente não tenha participado do processo judicial, nem mesmo oferecido defesa ou manifestação no processo.

Em um contexto prático, foi neste sentido que o Tribunal Regional Federal da 1ª Região se posicionou, ao impor a cinco adquirentes a condenação de demolir construções consideradas irregulares, incluindo casa e edícula, em Área de Preservação Permanente – APP.

Neste caso específico, a ação foi proposta pelo Ministério Público Federal contra o antigo proprietário, que posteriormente vendeu o imóvel, tendo a ordem de demolição sido redirecionada aos novos adquirentes.

Além da demolição, a decisão determinou a apresentação de um plano de recuperação de área degradada (PRAD), pela supressão de vegetação nativa, com prazo de trinta dias para comprovar a execução das medidas.

A decisão foi proferida em julho de 2020, confirmada em novembro de 2021 e o cumprimento da ordem judicial transferida aos novos proprietários em maio deste ano (2023).

Ou seja, mesmo sem agir com culpa relativamente à lesão ao patrimônio ambiental, os adquirentes “herdaram” a obrigação de reparar o dano, justamente em razão da obrigação “propter rem”. E este não é um caso isolado, já que se mostram frequentes as decisões nessa linha.

Mas, e o direito adquirido? O Superior Tribunal de Justiça é claro ao afirmar que não há direito adquirido ou fato consumado (permanência da situação irregular no tempo) quando se fala em degradação ambiental, principalmente no que se refere a edificações em APP.

Assim, nem mesmo o direito fundamental à moradia justifica ou ampara a prática de atos de degradação, ainda que tenha sido realizada pelo proprietário ou possuidor anterior, conforme referido, priorizando-se o interesse da coletividade (meio ambiente) sobre o particular (moradia).

Responsabilidade ambiental e reparação de danos caminham juntos quando se fala em Direito Ambiental e, ao mesmo tempo, podem resultar em ônus e sanções. Todos aqueles que já enfrentaram situações semelhantes, sabem o quanto isso pode ser problemático em vários aspectos e gerar prejuízos de diversas ordens.

Os impactos são muitos, tanto do ponto de vista financeiro quanto de natureza criminal. Desse modo, imprescindível a adoção de medidas para redução de riscos, em especial, neste caso, quando se realiza qualquer negócio imobiliário. Isso confirma a real importância em se fazer uma cuidadosa análise prévia sobre o bem adquirido, por meio de uma due diligence bem estruturada.