VALE A PENA COMPRAR IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA?

Por Pietra Yana Mandic Alves

Você sabia que o nome do procedimento utilizado para alienar bens imóveis é praça pública e não leilão? Enquanto o termo “hasta pública” é o termo geral dado ao procedimento de venda judicial, quando se trata de bem móvel estamos falando da modalidade de “leilão”.

Já quando a venda judicial envolve um bem imóvel, a modalidade desta venda é chamada de “praça pública”.

Independente do nome, o mais importante quando há interesse na compra de um imóvel em praça pública, é a atenção do comprador para uma série de informações que devem ser analisadas no edital, antes de ser realizada a arrematação, especialmente com relação as consequências jurídicas e riscos envolvidos nesta operação.

O primeiro ponto a ser verificado é quanto a indicação ou não de ônus do imóvel a serem assumidos pelo arrematante.

Isso porque quando o adquirente arremata um imóvel em praça pública, esta aquisição constitui título originário de aquisição de propriedade, ou seja, não há qualquer relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem, e com ela, em regra, extingue-se todos os ônus do imóvel, transmitindo ao arrematante a propriedade plena, livre e desembaraçada do imóvel.

No entanto, aqui levanta-se um ponto importante: a responsabilidade do arrematante pelos tributos ou outros ônus incidentes sobre o imóvel somente se inicia no momento da expedição da carta de arrematação, exceto se, no edital do leilão constar expressamente que a responsabilidade dos débitos do imóvel é do arrematante. Neste caso, a responsabilidade pelo pagamento destes tributos passa a ser do arrematante, mesmo que os débitos sejam anteriores à arrematação.

Além disso, é fundamental verificar a avaliação de preço de mercado do imóvel, que deve ser feita levando em consideração as características específicas do imóvel, como a localização, o estado de conservação, o preço de mercado para imóveis semelhantes, renda que o imóvel pode auferir, entre outros.

A avaliação do preço do imóvel tem reflexo direto na efetivação de um bom ou mau negócio. Da mesma forma, na transferência da propriedade ao arrematante, as custas relacionadas ao registro da Carta de Arrematação serão calculadas pelo Cartório de Registro de Imóveis com base neste mesmo valor da arrematação, assim como o Imposto de Transferência de Bens Imóveis (ITBI).

Outro ponto que deve ser observado, é se os dados cadastrais do imóvel estão atualizados, especialmente no caso de imóveis rurais.

Por fim, antes da arrematação é importante uma verificação adequada quanto as possíveis nulidades processuais da hasta pública, penhoras e outras ações que possam repercutir na compra do imóvel. Com isso, previne-se o interessado de potenciais riscos que podem levar ao desfazimento da praça, ou ainda, aclarar o mesmo sobre todos os débitos que poderá responder pela compra do imóvel.

Todas estas questões demonstram que a compra de imóvel em praça pública vale a pena se esta operação for feita de forma adequada, pois tão importante quanto conquistar patrimônio é saber adquiri-lo com segurança.