A SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Por: Rafael Araldi

O IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado) conhecido popularmente como o “Índice de inflação dos aluguéis”, está sendo colocado em discussão para a utilização nos contratos de locação.

A formação do IGP-M, que hoje é feita pela média ponderada de alguns índices distintos, quais sejam: o (i) Índice de Preços do Atacado (60%), o (ii) Índice de Preços do Consumidor (30%) e o (iii) Índice Nacional de Custo da Construção (10%). Qualquer variação em um desses índices causa alteração direta ao IGP-M.

A explicação para a grande alta no IGP-M, está diretamente relacionada com a alta do câmbio em 2020/2021, pois o índice é composto principalmente por commodities, especialmente ligadas ao setor industrial. Desta forma, como a maioria dos produtos são cotados em dólar, qualquer aumento mesmo que mínimo implicará na alta do IGP-M.

Como a pactuação dos contratos imobiliários de modo geral, incluindo os contratos de locação, pode ser livremente escolhido e estabelecido pelas partes o índice de correção monetária, tem se discutido sobre a substituição do IGP-M, nestes contratos, pois, o mercado entende que a continuidade contratual poderá ser tornar inviável.

Devido ao aumento acumulado de 31,10% do IGP-M, no decorrer dos últimos 12 meses, muito locatários se assustaram com a grande alta e consequente mudança nos valores pagos a título de aluguel ao locador.

Tornou-se corriqueira, quando não consensual entre as partes, a busca de uma substituição deste índice pelos locatários ao poder judiciário, sustentando principalmente a necessidade em manter o contrato de locação, porém com a aplicação de outro índice de correção, como IPCA por exemplo, que nos últimos 12 meses teve um aumento de apenas de 6,10%, dentre outros índices de correção disponíveis.

A Lei nº 8.245/91, nacionalmente conhecida como “Lei de Locações”, em seu texto possibilita as partes de alterarem, no curso da contratação, tanto o valor pago a título de aluguel, como também especificamente o índice de reajuste de preços.

Há fundamento legal para que os locatários possam solicitar aos locadores uma modificação do IGP-M para outro índice, prezando principalmente pela continuidade contratual, e com isto, afastando a onerosidade excessiva para com o locatário. O Poder Judiciário tem aceitado os pedidos feitos pelos locatários, a depender dos fatos e argumentos levantados e a realidade de cada caso em específico.

A Cassuli coloca-se à disposição para auxiliá-los nesses e em outros assuntos correlatos à atividade empresarial.