CONTRATO, ESCRITURA E REGISTROS IMOBILIÁRIOS: UM BREVE PANORAMA

Por Luciana Rubini Tambosi.

No universo do mercado imobiliário, a compra e venda de imóveis é uma transação complexa que requer a observância de diversos aspectos legais para garantir a segurança jurídica das partes envolvidas. Apesar de corriqueiros, os procedimentos relacionados ao negócio são cercados de muitas dúvidas e inseguranças, notadamente quando se fala em regularização de um imóvel junto à competente serventia imobiliária, após uma legítima aquisição.

Algumas das principais interrogações giram em torno da denominação e respectiva funcionalidade dos instrumentos e procedimentos que cumprem esse propósito, com destaque para o Contrato Particular de Compra e Venda, a Escritura Pública de Compra e Venda, o Registro Imobiliário e a Matrícula do imóvel.

O tema é vasto e rico em pormenores e um aspecto básico a ser considerado reside, inicialmente, na compreensão da figura do Contrato Particular de Compra e Venda e da Escritura Pública de Compra e Venda nesse processo.

O Contrato Particular de Compra e Venda é o documento particular firmado entre comprador e vendedor, por meio do qual as partes estabelecem as condições para a futura transferência de propriedade de um bem imóvel, como, por exemplo, preço, prazo, condições de pagamento, direitos e obrigações, sendo este instrumento denominado, em algumas situações, de “contrato de gaveta”.

Tal qual o Contrato Particular, a Escritura Pública de Compra e Venda é um instrumento em que as partes convencionam a compra e venda de um imóvel, definindo as respectivas cláusulas e condições, porém, sua lavratura é efetivada no Tabelionato de Notas, que oficializa a vontade das partes, momento em que, geralmente, há o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).

Entretanto, nem o Contrato de Compra e Venda e nem a lavratura da Escritura Pública são suficientes para garantir a segurança plena da transação e, por si só, nenhum dos instrumentos atribui o título de proprietário ao comprador. É necessário efetuar o Registro Imobiliário da Escritura Pública, procedimento realizado perante o Cartório de Registro de Imóveis, para atribuir publicidade e eficácia para todos, conferindo transparência e segurança aos interessados em futuras transações.

Com efeito, o Registro Imobiliário é um procedimento administrativo executado no Cartório de Registro de Imóveis em que o bem está cadastrado e individualizado. Este processo envolve a atualização da Matrícula Imobiliária com todas as averbações pertinentes, incluindo transações realizadas, características físicas e de cadastro do imóvel e registros de quaisquer questões contratuais e/ou judiciais associadas ao bem. Em essência, a Matrícula é o instrumento que funciona como uma “certidão de nascimento” do imóvel, documentando todas as suas modificações ao longo do tempo.

Portanto, Escritura não é o mesmo que Registro, nem o mesmo que Matrícula. São coisas distintas, com efeitos diferentes. E embora a regra geral para fins de transferência de titularidade de um imóvel seja o Registro da Escritura Pública perante o Cartório de Imóveis (conforme determinação legal), existem exceções também previstas em lei. Isso se aplica, por exemplo, aos casos de compra e venda de imóveis financiados, nos quais, em determinadas situações, o próprio Contrato Particular pactuado pode garantir a transferência da titularidade do bem imóvel.

É certo que, muitas vezes, a aquisição de um imóvel pode gerar ansiedade e grande expectativa. Porém, é fundamental a adoção dos procedimentos adequados durante todo o processo – antes, durante e após a aquisição – para a transação ser exitosa, minimizando transtornos, riscos e prejuízos.

O mercado imobiliário apresenta particularidades que devem ser rigorosamente observadas para que os negócios sejam realizados com segurança jurídica. A Cassuli Advocacia e Consultoria conta com uma equipe especializada para fornecer o suporte necessário às transações imobiliárias, objetivando a preservação de interesses e a salvaguarda de direitos que essa modalidade de negócio impõe.