EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS: IMPORTÂNCIA DE ALICERCES JURÍDICOS, DA CONCEPÇÃO À REALIZAÇÃO

Por Luciana Rubini Tambosi.

O setor de construção civil é um propulsor de mercado e ocupa uma posição de grande relevância na economia nacional. A realização de um empreendimento imobiliário engloba diversas etapas e requer uma base sólida de planejamento e execução, além da firme compreensão das questões legais subjacentes, essenciais para resguardar tanto os envolvidos no projeto quanto os futuros compradores.

Os consideráveis investimentos que compreendem essa modalidade de negócio demandam não apenas a análise detalhada de mercado e a meticulosa seleção do local de construção, mas um consistente suporte jurídico.

Nesse contexto, o processo de execução de um empreendimento exige a observância e o cumprimento de diversas leis, normas e regulamentações. Isso compreende o estabelecimento dos direitos e deveres de todas as partes envolvidas nos contratos de construção, além de respeitar as regras gerais aplicáveis à construção civil, estabelecidas no Código Civil vigente.

Outros exemplos incluem a Lei Federal nº 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e estabelece normas específicas para essa atividade, e a Lei Federal nº 4.591/1964, que sistematiza o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Ademais, é crucial observar o Código de Obras e Edificações específico do município onde o empreendimento será realizado, bem como as leis ambientais que regulamentam aspectos como o licenciamento ambiental, a proteção de áreas de preservação permanente e a gestão de resíduos sólidos. Essas leis podem conter exigências variáveis, dependendo das características do projeto e da localização da obra.

Também é necessário cumprir as prescrições da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que abrangem regras relacionadas à segurança e saúde do trabalho e à acessibilidade, esta última também regulamentada pela Lei Federal nº 13.146/2015, entre outras. A lista de exigências é extensa.

Além das questões normativas inerentes ao negócio, um processo de investigação detalhado, por meio de uma Due Diligence consistente, é essencial para mitigar os riscos para o construtor, especialmente no que diz respeito às questões relacionadas ao terreno que será adquirido para abrigar o empreendimento.

Esse processo irá conferir mais segurança, permitindo a avaliação da viabilidade legal da aquisição e a identificação de eventuais obstáculos que possam impactar o negócio. Isso será alcançado por meio da exploração de informações legais e jurídicas relevantes, incluindo a busca e análise do título de propriedade, registros de escritura, ônus e gravames, alvarás, licenças, certidões (fiscais, ambientais, judiciais) e outras considerações, dependendo das características do imóvel e do projeto em questão.

Neste cenário, as análises preliminares também viabilizam a avaliação dos potenciais impactos ambientais, bem como a identificação da necessidade de medidas corretivas ou compensatórias. Essa abordagem possibilita tomadas de decisão mais precisas e contribui para a redução de inconsistências e objeções, tanto presentes quanto futuras, que possam afetar a transação imobiliária como um todo. Além disso, visa proteger os interesses, inclusive financeiros, das partes envolvidas.

Em paralelo, é essencial estruturar e planejar os instrumentos legais (contratos) para a negociação dos acordos de compra e venda, tanto do terreno onde o empreendimento será construído quanto dos contratos de compra e venda das futuras unidades, contemplando todos os aspectos jurídicos associados a essa etapa.

Esses instrumentos devem ser redigidos de forma clara e abrangente, assegurando a inclusão dos requisitos legais necessários e o detalhamento das implicações financeiras, dos direitos, obrigações, garantias e responsabilidades. Além disso, há a etapa de conclusão e registro, que alcança a regularização do empreendimento junto aos órgãos competentes e serventias imobiliárias, bem como o registro da incorporação e a constituição do condomínio.

Como evidenciado, a matéria é complexa, dinâmica e repleta de numerosos elementos e condições que pressupõem uma análise jurídica detalhada. A Cassuli Advocacia e Consultoria dispõe de uma equipe de profissionais altamente qualificados no campo do Direito Imobiliário, preparada para oferecer toda a assistência necessária relacionada ao assunto. Nosso foco está na garantia da eficácia das transações e na segurança jurídica dos negócios.