A IMPORTÂNCIA DA COMPLIANCE AMBIENTAL NAS COMPRAS E VENDAS DE IMÓVEIS RURAIS

Por Julia Turrek de Santana.

Por meio do julgamento do Tema 1.204, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu o precedente (com caráter vinculante), de que a responsabilidade civil por danos ambientais apuradas no imóvel rural se estende ao adquirente do bem, que responde de forma objetiva e solidária por eventual passivo.

Antes de mais nada vale destacar que o posicionamento do STJ não é novo, mas dado ao seu caráter vinculante, pode ser aplicado pelos juízes em primeiro grau, de modo a evitar que discussões judiciais se estendam até instâncias superiores.

O entendimento judicial a ser aplicado, portanto, passa a ser no sentido de que, a partir do momento em que é praticado o ato ou omissão que leva ao dano ambiental, toda a pessoa física ou jurídica que vier a ser titular do imóvel também passa a ser responsável pela recuperação, compensação ou cessação do dano ambiental.

A obrigação, portanto, está vinculada ao próprio imóvel, classificando-se no que se chama de obrigação própria da coisa (propter rem).

Do julgamento mencionado, é importante destacar quatro conclusões relevantes:

– Diante do entendimento de que existe a responsabilidade solidária pelo dano ambiental, o credor (geralmente o Ministério Público) pode escolher se exige a obrigação de recuperação do proprietário ou possuidor atual, de qualquer dos anteriores ou de ambos;

– Uma vez que o julgado definiu que é preciso demonstrar a conexão entre o ato e a degradação ambiental, está isento de responsabilidade aquele que era titular do bem antes da ocorrência do dano, desde este que não tenha agido (ou praticado omissão) que implicasse na ocorrência direta ou indireta da degradação ambiental;

– A obrigação civil pela degradação ambiental independe da intenção do titular na ocorrência do dano, ou seja, ainda que o dano tenha ocorrido de forma não intencional, deve este ser reparado;

– Também estará cometendo ato ilícito a pessoa que adquire a propriedade rural e se mantém inerte em relação à degradação ambiental, ainda que esta tenha sido causada por titular anterior.

Todos estes aspectos demonstram que se torna ainda mais imprescindível a realização da devida diligência prévia na aquisição da propriedade rural, de modo a se identificar eventuais passivos ou responsabilidades que possam ser transferidas ao adquirente.

Veja que se constatada a degradação ambiental na propriedade rural, não há prazo para que possa o credor exigir a devida responsabilização civil, uma vez que o Supremo Tribunal Federal também já estabeleceu que o prazo para que se possa exigir esta obrigação não está sujeito à prescrição.

Por fim, outro ponto importante que se retira do julgamento do Tema 1.204 pelo STJ diz respeito aos reflexos da responsabilidade civil sob os contratos agrários.

Isso porque a partir do entendimento fixado, estarão vinculados à propriedade rural (e, por consequência, aos proprietários rurais) os danos ambientais que forem cometidos por arrendatários, parceiros, comandatários ou entressafristas.

Ou seja, não somente torna-se essencial que a execução dos contratos agrários seja efetivamente fiscalizada pelo proprietário do imóvel rural, mas também é imprescindível que sejam realizados laudos de vistoria das propriedades que são cedidas temporariamente para fins de exploração da atividade agrária por meio destes contratos.

É importante mencionar que existem mecanismos que podem trazer segurança ao proprietário rural nestas relações agrárias, implementados através da revisão do contrato agrário e inserção de obrigações que ofereçam ao proprietário maior tranquilidade nas operações envolvendo a transferência do domínio, posse ou uso de imóveis rurais.

A Cassuli Advocacia e Consultoria possui uma equipe prontamente preparada para auxiliá-lo com relação ao tema exposto e se coloca à disposição para auxiliar nas providências necessárias e cabíveis.