REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS QUE POSSUEM ÁREAS MENORES QUE A FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO

Por Ana Karina Bonet, Advogada Área de Direito Ambiental, Imobiliário e do Agronegócio

Se você tem um imóvel rural, deve estar se perguntando: é possível desmembrar esta área em frações menores do que a estabelecida na lei?

Antes de responder sua pergunta, vamos entender um pouco o que é fração mínima de parcelamento (FMP). Todo imóvel, seja urbano ou rural, possui uma lei especifica que determina o tamanho de área mínima permitido naquela região, ou seja, a área maior só poderá ser parcelada na quantidade máxima de lotes que respeite a metragem mínima estabelecida.

Nos imóveis rurais a fração mínima de parcelamento é equivalente ao tamanho do módulo rural estabelecida para cada região pelo INCRA, de acordo com as características do imóvel local.  O CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, que é feito junto ao INCRA constará qual a medida da fração mínima do imóvel para parcelamento de acordo com aquela localidade.

Para melhor esclarecer, o INCRA editou uma norma especial na qual consta uma tabela com as frações mínimas de parcelamento em alguns municípios.

Ainda sim, os maiores conflitos decorrem de vendas de imóveis através de instrumentos particulares relativamente a áreas menores do que o estabelecido em lei, gerando frustação ao adquirente por não conseguir regularizar a propriedade para si.

Nestas situações, geralmente a negociação trata-se de imóveis que são vendidos com tamanho inferior a FMP, para os quais raramente consegue-se a regularização imobiliária, como por exemplo, as chácaras e sítios de lazer.

Em regra, esses imóveis não são passiveis de regularização, exceto, se houver a descaracterização do imóvel rural para urbano, ou através da urbanização especifica, autorizada pelo Município.

A modalidade de usucapião também não tem sido muito acolhida pelos tribunais, justamente porque encontra-se abaixo da FMP, o que caracteriza parcelamento rural clandestino.

As únicas possibilidades de parcelamentos do imóvel rural autorizadas abaixo da Fração Mínima de Parcelamento são fixadas em norma legal específica, limitadas apenas para os casos de (i) desapropriação por necessidade ou utilidade pública, e (ii) desmembramentos de iniciativa particular que visem a atender interesses de ordem pública na zona rural (tais como: postos de abastecimento de combustível, oficinas mecânicas, garagens e similares; lojas, armazéns, restaurantes, hotéis e similares; silos, depósitos e similares;  barragens, represas ou açudes; oleodutos, aquedutos, estações elevatórias, estações de tratamento de água, instalações produtoras e de transmissão de energia elétrica, instalações transmissoras de rádio, de televisão e similares;  extrações de minerais metálicos ou não e similares; ­instalação de indústrias em geral; portos marítimos, fluviais ou lacustres, aeroportos, estações ferroviárias ou rodoviárias e similares; colégios, asilos, educandários, patronatos, centros de educação física e similares; centros culturais, sociais, recreativos, assistenciais e similares; postos de saúde, ambulatórios, sanatórios, hospitais, creches e similares; igrejas, templos e capelas de qualquer culto reconhecido, cemitérios ou campos santos e similares; conventos, mosteiros ou organizações similares de ordens religiosas reconhecidas)

Portanto, em toda operação de aquisição que tem como objeto um imóvel rural, devem ser observado esses critérios, uma vez que o que o adquirente não poderá dispor como bem gostaria, e até mesmo, pode não conseguir regularizar sem que necessite desembolsar um alto preço.

Sendo assim, a resposta da pergunta feita no início do texto é um sonoro depende!

Nessa situação, é recomendado, que seja respeitada a FMP e que o comprador conte sempre com uma assessoria especializada que traga mais segurança nesta operação.